Comment fixer le loyer d’un local commercial ?

Lorsque l’on possède ou que l’on souhaite acquérir un local commercial, il est essentiel de se pencher sur les facteurs qui influencent le montant du loyer. Il est nécessaire de tenir compte de la valeur locative du local, de mesurer la commercialité pour une surface commerciale et de pondérer la valeur locative selon l’agencement.


TENIR COMPTE DE LA VALEUR LOCATIVE DU LOCAL
La valeur locative d’un local se calcule habituellement en ajoutant 10 % du montant du droit au bail au loyer annuel, puis l’on divise le résultat obtenu par la surface pondérée qui permet de dégager une valeur en m². Mais la valeur locative est déterminée par des facteurs différents selon le type de local. Pour un local commercial situé en ville dans des rues commerçantes, on tient compte de la commercialité, alors que pour les centres commerciaux, on tient compte du chiffre d’affaires potentiel de la surface commerciale.


LA COMMERCIALITÉ DU LOCAL POUR LES SURFACES COMMERCIALES
La commercialité est une notion définie par la loi, qui consiste en « l’aptitude d’un secteur de générer du chiffre d’affaires pour le commerçant considéré ». Cette commercialité est donc notamment appréciée par le flux de passants, l’ensoleillement, l’angle de rue, la facilité d’accès, la proximité avec les transports en communs et/ou avec les axes routiers fréquentés, les infrastructures, l’urbanisme et la voirie. La commercialité traduit ainsi le potentiel de clients que peut attirer le commerce.


PONDÉRER LA VALEUR LOCATIVE AU M²
Dans un seul et même local, toutes les parties qui la composent ne présentent pas toutes le même intérêt et la même utilité commerciale, car certaines sont inutilisées en fonction de l’activité du magasin. Il est donc nécessaire de pondérer la valeur locative d’un local en tenant compte de ces différentes parties. A titre d’exemple, si le sous-sol est utilisé à usage de vente, il sera pondéré différemment que s’il est utilisé à usage de stockage.

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